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남가주... 그래도 아직은 바이어가 살만한 시장...

엠버 서 2018-03-15 (목) 17:49 6개월전 1272  
현재 부동산 시장은 셀러스 마켓이다. 남가주 부동산 시장에 나와 있는 매물도 많지 않지만 하나의 매물에 수십개의 복수 오퍼가 몰리고 결국 꼭 사고 싶은 바이어들은 많은 불이익을 감수하고서 오퍼 경쟁에서 이길 요량으로 셀러를 달래기 위해 고심한다. 에스크로 기간 동안 수리와 가격에 관하여 밀고 당기는 협상을 이어가지만 결국은 셀러의 조건을 대부분 들어 주고 그렇게 집을 사고 나면  현재의 시장 상황이 최악으로 느껴진다. 그런데 북가주는 이보다 훨씬 심화된 셀러스 마켓이다. 필자의 친척이 산호세로 이사를 가면서 알게된 일이다.  친척은 처음 몇달 동안 렌트를 살다가 도저히 비싼 렌트비를 감당하지 못해 산호세에 집을 사기로 작정을 하고 남가주 에이전트인 필자에게 집을 사는 과정을 상담하기에 이르렀다. 그리고 진정한 셀러스 마켓이 어떤 상황인지 알게 되어 소개 하고자 한다.

 

1.       일단 리스팅 프라이스보다 15퍼센트 이상의 가격을 더 써야 오퍼가 수락될 가능성이 있다. 그럼 리스팅가격이 마켓 가격보다 낮은 것이 아닐까? 지난 일년간의 판매 상황을 반영한 적절한 감정가격으로 산출된 리스팅 프라이스 이었다.

2.       오퍼를 받기에 앞서서 셀러가 홈 인스펙션, 터마이트 리포트, NHD, TDS, CC&R, 모든 종류의 셀러 디스클로즈 리포트들을 공개를 한다. 일견 셀러가 너무나 친절해 보이지만 실상은 컨틴전시를 모두 없애고 오퍼를 받겠다는 계산이다. 셀링 에이전트는 이 모든 디스클로즈 서류에 바이어의 사인과 이니셜을 모두 받고 오퍼와 함께 제출한다. 심지어 감정 및 론 컨틴전시까지 없애라고 요구를 하는 현실이다.

3.       바이어에게는 3 퍼센트의 계약금의 손실 없이 안전하게 계약을 해지할수 있는 몇번의 기회가 있는데 컨틴전시 해제전에 가능하고, Transfer Disclosure Statement를 받고 3일 이내에 계약을 해지할수 있는 권리가 있다. 여기서 바이어는 오퍼 쓰기도 전에 그 짧은 기간동안 집의 상태를 모두 숙지하고 난후에 앞으로 계약을 해지할수 있는 모든 권리를 포기하고 오퍼를 써야 한다.

4.       집이 시장에 나오고 두세번의 오픈하우스를 하고 오퍼를 받는데 그 신속함에 놀랐고, 바이어들은 그에 맞춰 발빠르게 조사를 마치고 컨틴전시 없이 오퍼를 제출하는 순응에 놀랐다.

5.       에스크로 기간도 마치 캐쉬 오퍼 인것으로 착각할만큼 짧다.   

이런 상황에서 바이어를 위하는 가장 능력있는 에이전트는 어떤 댓가를 치르고서라도 그 집을 사줄수 있는 에이전트 이다. 여기에 줄다리기 같은 협상과정은 있을 수가 없고 시간을 두고 조금 고민 했다가는 그집은 이미 다른 사람의 소유로 넘어가 버린다.

 

그러나 아직 남가주는 적어도 오퍼를 제출하고 그집에 대해 충분히 조사하고 고민할 시간이 있다. 에스크로 기간 중에도 여전히 바이어는 에이전트의 도움을 받아 자기 권리를 지킬수 있고 집에 대한 확신을 현실화할 시간이 있다. 다들 셀러스 마켓이라고 불평을 하지만 현재 남가주에 집을 사고자 하는 바이어들은 북가주에 비하면 아직은 여유있고 많은 권리를 보호 받고 있음에 감사해야 할른지도 모를 일이다.

앰버 서: 213-298-7838  .

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